关于原告要求确认的合同是否无效的意见，本院认为，首先，原告主张的两张房产证上的房屋所占的土地性质为集体性质，该房屋并非法律禁止性交易的范围，被告也非法律禁止受让该房屋的主体，系争标的物在履行过户的程序上较为特殊，需要一定的审批手续，但未办理这些审批手续或者暂时无法办理出这些审批手续并不能成为交易合同无效的理由。
第二，双方交易标的物中确实有部分房屋无产证，但并非全部房屋均无产权证，且该部分房屋至今未有相关政府部门认定为违章搭建。该部分房屋确因同三国道的修建而拆除部分厂房后再修建，经过有关手续的办理存在消除办理产证障碍的可能性。
第三，签订合同时，原告承诺交易房屋的权属均无问题，签订合同后，被告履行了大部分付款义务，原告再以交易房屋没有产权主张合同无效，有违诚实信用原则。
上海某石材公司与上海某装饰公司买卖合同纠纷一案一审民事判决书
上海市青浦区人民法院
民事判决书
（2012）青民三（民）初字第402号
原告上海某石材公司
被告上海某装饰公司
被告上海某石业公司
原告上海某石材公司诉被告上海某装饰公司（以下简称装饰公司）、上海某石业公司（以下简称石业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月20日立案受理后依法由审判员邵霞独任审判。本案于2012年3月5日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王，被告装饰公司法定代表人及两被告共同委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2012年5月18日转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭。本案于2012年6月11日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人，两被告委托代理人到庭参加诉讼。因案件审理需要本院依法通知上海某咨询公司作为第三人参加诉讼，后退出本案诉讼。经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告上海某石材公司诉称：2010年9月经中介介绍，原告将农村集体性质的厂房、土地和生产设备等资产以人民币2,600万元整体打包出售给被告装饰公司。原告和两被告及中介四方签订和分别签订《委托合同》、《定金合同》、《厂房买卖合同》、《设备转让协议》等关联合同。原告和中介签订的《委托合同》，中介收取服务费为50万元。原告与两被告及中介签订的《定金合同》，原告将两份《房屋房地产权证》中的房屋、原告厂区内的生产设备与地面的相关配套设施及辅助材料等以总额为净2,600万元转让出售给被告石业公司。原告与两被告及中介分别签订同样内容的两份《厂房买卖合同》，原告将两份《房屋房地产权证》中的房屋以总价5,213,600元出售，第一份合同是出售给被告装饰公司，第二份合同是出售给被告石业公司，被告装饰公司在该份合同中签署同意意见，第一份合同同时作废，被告装饰公司的权利义务转移给被告石业公司，在2010年9月30日前被告装饰公司或石业公司可使用空出的房屋，2010年11月30日前将交易的房产全部交付给被告使用。原告与被告装饰公司于2010年9月25日签订的《设备转让协议》，原告将厂里的有关生产设备经被告装饰公司现场看机试机后以420万元转让给被告装饰公司。由于从属于《委托合同》和《定金合同》等的《设备转让协议》约定的设备转让价是420万元，所以原告出售转让的建筑物及集体土地使用权价款为2,180万元。合同签订后，原告分别收到转让款共计1,400万元（具体以银行付款凭证为准），付款分别是两被告及案外人转付，原告于2010年9月30日前撤出厂区，将厂区内的厂房、板棚和其他构筑物以及生产设备等交予被告装饰公司，之后两被告混同使用至今。由于上述合同中涉及到的集体土地上的房屋买卖和农村集体性质土地使用权转让他人存在法律障碍，原告名下的厂房和土地使用权至今不能依法登记过户。原告为中外合作经营企业，于1998年6月12日和2011年3月12日分别领取了两份农村集体性质的房屋房地产权证。这些厂房占用土地和其他工厂场地合计约43亩。2002年年初，因A30高速公路建造匝道出口，市政拆掉了原告工厂内的西边5幢厂房中的4幢，同时市政占掉的约11亩土地后由中方股东所在的村委补足。原告还在工厂内搭建了2幢一层钢结构的厂房（无证），位于A30高速公路收费站的北面和西面，面积分别为1,892.8平方米和676.2平方米，原告还建造了数个板棚等其他构筑物（无证）。原告认为《定金合同》及《厂房买卖合同》的厂房和土地使用权买卖转让因违反国家对集体土地上的房屋和农村集体性质土地使用权的强制性法律规定而无效，《委托合同》也属无效，两被告混同使用厂房等，因此按无效合同处理的司法原则，两被告共同承担有关责任。因此，原告起诉到法院，要求判令：1、确认原告和两被告之间签订的和分别签订的涉及有关房地产买卖转让的《定金合同》和《厂房买卖合同》无效；2、两被告立即从占用原告系争工厂厂房内腾退；3、两被告偿付占用原告工厂厂房的房屋和土地使用费合计3,429,400元。本案受理费被告负担。审理中，原告明确要求确认无效的合同为：2010年9月25日原告和石业公司签订的定金合同、2010年9月25日原告和装饰公司签订的买卖合同、2011年8月2日原告与两被告签订的厂房买卖合同。
被告上海某装饰公司辩称：装饰公司并非适格被告，应驳回对装饰公司的起诉。2010年9月13日，原告和装饰公司签订《定金合同》，9月25日签订《厂房买卖合同》和《设备转让协议》，之后装饰公司知晓必须是注册在青浦的公司才能办理厂房的房产过户，装饰公司必须注册到嘉定，经与原告协商后原告同意由石业公司购买。原告与石业公司于2010年9月、2011年8月2日重新签订《定金合同》及《厂房买卖合同》，装饰公司的合同权利义务由石业公司承受。因此，装饰公司已不再是本案买卖合同的主体。两被告是独立法人，分别签订独立合同，是不同的合同关系主体，原告以关联为由混为一体进行起诉，与法相悖。
被告上海某石业公司辩称：原告与石业公司签订的《定金合同》和《厂房买卖合同》没有违反任何法律规定，合同有效。原告与被告石业公司签订《厂房买卖合同》之后，原告与股东上海某实业公司（以下简称“实业公司”）签订终止了合作经营协议，退回了土地征用费，对该土地已不再具有使用权，土地使用权是实业公司作价入股的股权，该公司现用土地作价与石业公司签订合作经营协议，石业公司交纳了土地使用费，该土地合法使用权人为实业公司及石业公司。原告购买的是系争房屋，不包括土地使用权的转让。石业公司支付了1,700多万，原告已将房屋办理了交接手续，双方实际履行合同。由于产证上部分房屋及土地在2000年因修A30公路被征收，而另行划拨土地进行补偿通知原告变更产证，原告未及时办理导致现在不能变更。这一情况原告在签订合同时隐瞒，产证不能过户的原因并非如原告所说。针对这一情况，石业公司提出该部分不能过户的房产改由资产收购方式解决，但原告拖延不解决。原告是中外合作经营公司，两个合作人中一人转让资产，一人用土地使用权作价成为石业公司的股东，后者股东不能以原告的名义提起诉讼。
经开庭审理查明，实业公司与英属某发展公司经原青浦县人民政府批复同意设立中外合作经营“上海某石材公司”。1997年5月13日，原告经工商注册成立，注册资金为100万美元，其中实业公司以土地使用权作价95,200美元的形式出资。
原告于1998年6月12日取得沪青字（1998）第001514号产权证，登记的土地性质为集体性质，建筑面积为2,073平方米，房屋共5幢。原告于2001年3月12日取得沪青字（2001）第001313号产权证，登记的土地性质为集体土地，建筑面积为3,140.6平方米，房屋共2幢。
2000年因修建同三国道企业动迁涉及原告的面积为2,664平方米，当时青浦区公路建设指挥部向青浦区房地局出具报告，表明涉及的返征地费由该部负责承担，超出部分面积由镇承担，本区重大项目建设办公室在该份报告上盖章要求房地产予以先办理动迁返征地手续，本区房屋土地管理局建设用地科盖章同意实行边办手续边等待政策确定。之后原告建造部分厂房，但一直未办理有关手续。
原告和咨询公司签订《委托合同》（落款时间为2010年9月25日），约定原告因受经济危机影响经董事会一致决议转让公司名下的资产，主要委托事项包括员工解聘补偿事宜及促成委托人与第三方订立系争地上建筑物及集体土地使用权转让合同并协助办理相关过户手续；委托方实际获得的房屋、集体土地使用权转让款17,086,400元，其中50万为受托方应得服务费等。
装饰公司与咨询公司签订《咨询服务合同》（载明的签订时间为2010年9月25日），约定“鉴于委托方意图从咨询者得到完成上海青浦某镇原告的房屋买卖、集体土地使用权征用项目的咨询服务且咨询者已向委托方表明其拥有进行这项服务所要求的专业技术等而签订本合同”等。
石业公司与咨询公司签订《咨询服务合同》（载明的签订时间为2010年9月25日），约定“鉴于委托方意图从咨询者得到完成系争房屋买卖、集体土地使用权征用项目的咨询服务且咨询者已向委托方表明其拥有进行这项服务所要求的专业技术等而签订本合同等，装饰公司签订的厂房买卖合同在本合同签订时作废，权利义务由石业公司承受”（装饰公司在该条款部分加盖公章及法定代表人签字）等。
原告和装饰公司、咨询公司签订《定金合同》（落款时间为2010年9月），装饰公司了解的转让资产情况为：沪房地青字（1998）第001514号及沪房地青字（2001）第001313号，房屋通过产权交易过户给装饰公司，土地为集体土地，原告解除与某村的土地使用协议，由装饰公司直接与某村签署土地使用协议，厂区内的生产设备与地面的相关配套设施及辅助材料，双方一致协商以上资产转让的总金额为2,600万元等。
原告、装饰公司、咨询公司签订《厂房买卖合同》（落款时间为2010年9月25日），约定原告同意出售本区系争厂房及地面设施给装饰公司，房屋建筑面积为2073平方米、3140.06平方米，房产证号为沪青字（1998）第001514号及沪青字（2001）第001313号，原告保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，原告原为沪港合作经营企业，中方股东为实业公司以集体土地使用权作价出资，现实业公司放弃对上述厂房及地面设施的优先购买权，同意原告出售上述厂房及地面设施给装饰公司，装饰公司对原告所出售的房屋充分了解，愿意购买上述房屋，成交价格为5,213,600元（单价为每平方米1,000元）；2010年11月30日前交付房产给装饰公司等。
原告与装饰公司签订《设备转让协议》（落款时间为2010年9月25日），约定经装饰公司现场看机及试机后协商价为4,200,000元，设备名称及清单见附件。
原告、石业公司、中介公司签订《定金合同》（落款时间为2010年9月），约定石业公司了解原告转让资产的相关情况如下：1、两张房地产权证号为沪青字（1998）第001514号及沪青字（2001）第001313号，2、该资产中房屋通过产权交易过户给石业公司，土地为集体土地，原告解除与某村的土地使用协议，由石业公司直接与金星村签署土地使用协议，3、原告厂区内的生产设备（清单附后）与地面的相关配套设施及辅助材料；原告和被告石业公司协商一致确认以上资产转让的总金额为26,000,000元（注原告不再承担其他费用）；石业公司与签约日后支付定金500万元，自双方签订《房屋买卖合同》生效后自动转为购房款；原告原与装饰公司签订的厂房买卖合同在本合同签订时作废，合同中装饰公司的权利义务转由石业公司承受（装饰公司在该条款部分加盖公章并由法定代表人签字）。
原告、石业公司、中介公司签订《厂房买卖合同》（落款时间为2011年8月2日），约定原告同意出售本区某镇的厂房及地面设施给石业公司，房屋建筑面积为2,073平方米、3,140.06平方米，房产证号为沪青字（1998）第001514号及沪青字（2001）第001313号，原告保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，原告原为沪港合作经营企业，中方股东为实业公司以集体土地使用权作价出资，现实业公司放弃对上述厂房及地面设施的优先购买权，同意原告出售上述厂房及地面设施给石业公司，石业公司对原告所出售的房屋充分了解，愿意购买上述房屋，成交价格为5,213,600元（单价为每平方米1,000元）；2010年11月30日前交付房产给石业公司；原告与装饰公司签订的《厂房买卖合同》在签订本买卖合同时作废（装饰公司在该条款部分加盖公章并由法定代表人签字）。
原告与中介公司签订《备忘录》（落款时间为2011年8月2日，约定丙方为装饰公司及石业公司，但该两公司未在该份备忘录上盖章或签字），约定“三方在2010年9月曾签厂房买卖合同、设备转让协议和委托合同等，上述文件签署后，原告已将工厂及设备交石业及装饰公司，该两公司已支付部分价款，再补充确认原告委托中介向被告转让的有产证房屋、设备和无证建筑物厂房及土地之上的场地使用权益等，合计应收价款为2,600万元（税后）等。”
原、被告一致确认2010年9月签订协议时边付钱边交付，2010年9月25日协议签完，基本交接完毕，交付给装饰公司。被告支付的款项中部分是石业公司支付、部分是装饰公司支付。
再查明，实业公司于2010年9月16日出具《放弃优先购买权声明》，载明原告因经济危机无法经营，决定将现存的地上建筑物、库存、机器、原材料等一切动产、不动产转让给装饰公司，中方合作者实业公司作如下申明即实业公司对原告现存的地上建筑物、库存、机器、原材料等一切动产、不动产放弃优先购买权，特此声明。
实业公司与石业公司签订《合作经营协议书》（落款时间为2010年12月24日），约定依据双方在2010年10月签订的关于《上海某石材公司股份转让合同》的基础上，协商一致同意原告更名为“上海某石业公司”，由石业公司承包经营，实业公司不参与管理，经营风险及债权债务由石业公司承担，石业公司一次上交实业公司土地征用费每亩50,000元，共计200万元，且每年上交实业公司土地使用补偿费每亩每年5,000元，合计20万元，每四年递增10%，承包期限从2011年1月1日到三十年止等。石业公司于2010年12月支付金星村委会200万元“土地增用费”及24,200元土地上交款（2010年11月-12月)，2011年12月支付20万元土地上交款。
实业公司出具证明，载明：“上海青浦某实业有限公司，1996年收到石材有限公司，土地使用权作价款人民币陆拾万元（原西面一块土地，收取20亩土地，3万元每亩，共陆拾万元整），期限三十年。用去时间壹拾伍年，剩余壹拾伍年，计叁拾万元。1998年收到香港石材有限公司，土地使用权作价款人民币陆拾万元（原东面一块土地，（家具厂）收取20亩土地，3万元每亩，共陆拾万元整），期限三十年。用去时间壹拾叁年，剩余壹拾柒年，计叁拾肆万元。二块土地合计人民币陆拾肆万元整，退还给太平洋石材”。原告在2011年8月29日的收据上盖章，收款事由为“原上海某石材公司土地使用权作价款剩余款”，金额为64万元。
还查明，装饰公司于2006年4月注册于本市嘉定区。石业公司于2002年注册在本市奉贤区，2010年变更注册地至本区某地。2011年9月，石业公司变更出资情况，其中实业公司出资5万元货币，林某出资1,995万元货币（公司原来的股东为林某某及赖某，赖某将13%的股权中0.25%作价5万元转让给实业公司，12.75%作价255万元转让给某某）。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，《定金合同》、《厂房买卖合同》、《设备转让协议》、《咨询服务合同》、《备忘录》、《同三国道XXX镇企业动迁返征地》、房地产登记信息、工商登记档案信息，本区某村民委员会收款收据、进账单、《房产证》、《放弃优先购买权声明》、《合作经营协议书》、公司章程、变更登记申请书、准予变更登记通知书、《上海某石材公司土地使用权作价款计算办法》、情况说明等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告提供《资产评估报告》一份，委托方为原告，评估目的记载为房产转让，经石材公司董事会决议，太平洋石材公司拟将公司房产对外转让，本次评估为上述行为提供参考依据；评估范围为截止2011年3月31日原告系争房产，土地使用权不列入评估范围；沪房青字（1998）第001514号房地产权证上记载的1、2、3、4号均已拆除，建筑面积为2,003平方米，沪房地青字（2001）第001313号房地产权证上记载的土地上建有“厕所”、“配电房1”、“配电房2”等3幢房屋，1514号房地产权证记载的土地上建有“南厂房”、“东厂区厂房”、“东门卫”等3幢房屋，该7幢房屋均未办理房地产权证，未委托房地产测绘部门进行测绘。原告表示石业公司参与评估且送达评估报告给被告，评估费用由石业公司支付。被告表示当时中介公司第一时间发现原告有一个产证不能转让，被告就想以资产转让的方式进行，原告表示要做一个资产评估，以供工商登记备案使用，报告是原告事后告诉被告的，所以不予认可。
本区某村民委员会向本院出具说明，表示依照石业公司与实业公司签订的《合作经营协议书》，同意原石材有限公司使用的土地由石业公司使用。
根据庭审查明的事实，本院认为，原告起初是与装饰公司签订相关合同，但后来装饰公司退出合同关系，由原告与石业公司重新建立买卖合同关系。因此，原告与装饰公司的定金合同、买卖合同应理解为已终止。为涉案厂房达成最终交易的意思表示且实际履行的是原告和石业公司签订的定金合同及买卖合同。原告要求确认其与装饰公司签订的合同无效的请求不予支持。
关于交易标的物的确定，应由双方当事人进行约定，现在双方对此持有异议，应就各自的主张提供证据。结合定金合同及买卖合同的约定内容，交易标的物中的地上房屋属于已建房屋，对房屋的使用、交易等与该些房屋所占土地是无法分割的，正常情况下房屋交易当然及于该些房屋所占的土地的处理，因此，本院相信双方在协议时对交易房产的约定应未剔除交易房屋所占土地使用权。员工解散费用等不论是否是交易标的物，交易该些内容并不会成为合同无效的理由。
关于原告要求确认的合同是否无效的意见，本院认为，首先，原告主张的两张房产证上的房屋所占的土地性质为集体性质，该房屋并非法律禁止性交易的范围，被告也非法律禁止受让该房屋的主体，系争标的物在履行过户的程序上较为特殊，需要一定的审批手续，但未办理这些审批手续或者暂时无法办理出这些审批手续并不能成为交易合同无效的理由。
第二，双方交易标的物中确实有部分房屋无产证，但并非全部房屋均无产权证，且该部分房屋至今未有相关政府部门认定为违章搭建。该部分房屋确因同三国道的修建而拆除部分厂房后再修建，经过有关手续的办理存在消除办理产证障碍的可能性。
第三，签订合同时，原告承诺交易房屋的权属均无问题，签订合同后，被告履行了大部分付款义务，原告再以交易房屋没有产权主张合同无效，有违诚实信用原则。
综上所述，本院认为，原告要求确认其与两被告签订的定金合同、买卖合同为无效合同的诉讼请求不予支持。原告要求两被告腾退厂房的诉讼请求不予支持，原告要求两被告支付占用土地及房屋费用的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海某石材公司要求确认其与被告上海某装饰公司于2010年9月25日签订的《厂房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；
二、原告上海某石材公司要求确认其与被告上海某石业公司于2010年9月25日签订的《定金合同》无效的诉讼请求不予支持；
三、原告上海某石材公司要求确认其与被告上海某装饰公司、上海某石业公司于2011年8月2日签订的《厂房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；
四、原告上海某石材公司要求被告上海某装饰公司、上海某石业公司返还上系争工厂厂房的诉讼请求不予支持；
五、原告上海某石材公司要求被告上海某装饰公司、上海某石业公司偿付占用原告工厂厂房的房屋和土地使用费3,429,400元的诉讼请求不予支持。
本案受理费34,235.20元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
 
 
 
审判长  邵霞
审判员  孙佑正
人民陪审员  戴明珠
二〇一三年三月二十二日