工业厂房首先进行房地产变更登记，然后再进行房地产买卖转移登记
本案讼争标的物的特殊性，即属于工业厂房，且属于被告名下的大产证房产中的一幢，所以首先需进行房地产变更登记，即大产证分割为小产证的变更登记，然后再进行房地产买卖转移登记，也就是说，本案讼争的房屋在进行交易过户手续办理之前，必须由被告先进行产证分割。根据交易中心受理部门的规定，在原、被告签订买卖合同之后，需办妥地籍变更测绘和房地产评估，取得《房屋土地权属调查报告书》和《房地产评估报告》，方能进行交易过户。而被告作为讼争房屋的原权利人，理应由其作为申请人申请办理相关手续，并交相关职能部门进行审核，作为原告其义务只是进行相关配合，并按照约定承担在此期间发生的相关费用。
钱某与上海某太阳能科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
上海市松江区人民法院
民事判决书
（2010）松民三（民）初字第1149号
原告钱某，男，1962年11月22日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人施某，上海市A律师事务所律师。
被告上海某太阳能科技有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人林某，董事长。
委托代理人钱某，上海市B律师事务所律师。
委托代理人陈某，男，该公司工作。
原告钱某诉被告上海某太阳能科技有限公司（以下简称“某太阳能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于2010年5月31日公开开庭进行了审理。原告钱某的委托代理人施某、被告某太阳能公司的委托代理人钱某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱某诉称，原、被告于2006年11月27日及2008年5月29日签订房屋买卖合同，约定被告出售位于上海市松江区某厂房的房屋，建筑面积979.96平方米。合同生效后，原告按照合同约定支付房款，原告已于2006年12月搬迁并使用800平方米厂房，对其余的179.96平方米房屋被告占用至今并拒绝交付。之后几年间，原告曾多次催促被告协助办理产权过户登记手续，但被告总以种种理由加以拒绝。原告认为，被告拒不履行生效合同约定的附随义务，致使原告不能对讼争房屋享有权利，故请求判令：一、被告协助配合原告办理上海市松江区某厂房的过户登记手续；二、被告支付原告违约金50,000元。
审理中,原告钱某变更诉讼请求，其原请求的第二项暂不要求在本案中处理。
被告上海某太阳能科技有限公司辩称，原、被告双方确实就讼争房屋的买卖签订了书面的合同，除了原告提供的三份合同之外，双方还于2008年5月又签订了一份合同。从多份合同约定的内容比较，在房地产交易中心签订的两份合同约定的价格明显低于市场价，其目的是为了逃避税收，因此相应的价格条款无效，原告作为买受方，应当按照现有的市场价格履行。因此，原告至今尚未付清转让款，故违约方在于原告；其次，在合同履行过程中，原告未能按照合同约定办理地籍评估、税务评估手续，支付上述费用，导致过户手续无法办理；再次，在双方签订合同之后，被告已经将800平方米厂房交付原告，现厂房已被列入动迁范围，故该房屋不宜过户。综上理由，被告要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：上海某太阳能科技有限公司原名上海某电子科技有限公司（以下简称“某电子科技公司”），2007年4月9日，经上海市工商行政管理局核准，该企业名称变更。
2006年11月27日，钱某与某电子科技公司签订《厂房买卖合同》，约定：一、钱某购买某电子科技公司厂房，地址为松江区某楼（G楼），厂房总面积800平方米，每平方米价格2,380元，厂房总价1,904,000元；二、钱某于2006年11月27日支付某电子科技公司定金100,000元；三、钱某于2006年12月7日支付某电子科技公司900,000元房款；四、钱某于2007年1月15日前支付某电子科技公司600,000元房款；五、某电子科技公司为钱某办理完厂房房产证后，十五天之内钱某支付房款404,000元；六、某电子科技公司收到全部房款后退还钱某定金100,000元；七、双方如有违约需支付违约金50,000元；八、某电子科技公司配合钱某办理产证分割手续时，所有费用由钱某支付。合同后另附厂房平面图一张，在标注为“生产车间4号（已建）”处，由钱某与某电子科技公司的法定代表人林某签名，并且还注明“800平方米”。
2007年11月1日，上海市房屋土地资源管理局颁发《上海市房地产权证》，明确位于松江区某房屋（总面积16,944平方米）的权利人为某太阳能公司。
2008年5月29日，钱某与某太阳能公司前往上海市房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，约定松江区某房屋（建筑面积979.96平方米）由钱某作为买受人向某太阳能公司购买，转让价款1,709,680元。在合同第六条中，约定：双方确认在2008年8月28日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方（某太阳能公司）承诺，在乙方（钱某）或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条约定追究甲方违约责任。该合同中，同时还就其他权利义务及违约责任等问题予以约定。在前往交易中心时，由于被告知房屋只能整栋出售，而整栋的面积为979.96平方米，因此在当日，在原2006年11月27日合同的基础上，双方又签订《厂房买卖合同》，约定钱某购买厂房总面积179.96平方米，每平方米价款2,500元，总价449,900元，装修费折价后钱某支付30,000元，共计479,900元，钱某于2008年10月1日之前一次性支付。在该合同第五条处，双方还约定：甲方配合乙方办理产证分割手续时，所有费用由乙方支付，房款未支付之前，房产证由甲方保管。合同同时也附有平面图一份，在4号房处，双方对房屋的范围作出标识。之后，因双方未能在规定的期限内办妥产证分割手续，2008年8月19日，钱某又与某太阳能公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的内容与2008年5月29日所签合同一致。2009年2月，钱某以某太阳能公司的名义委托松江区房地产测绘所对讼争房屋的地籍情况进行测绘，同月5日，松江区房地产测绘所出具《房屋土地权属调查报告书》，并出具房屋土地调查成果确认单，。同月6日，由钱某向松江区房地产测绘所支付了勘察费4,890元。
另查明：在合同签订之后，钱某分别于2006年11月28日支付定金100,000元，2006年12月7日支付房款900,000元，2007年1月29日支付500,000元、2月26日支付100,000元、11月7日支付91,000元、12月11日支付200,000元、12月21日支付9,000元，2008年5月29日支付4,000元、11月10日支付240,000元，合计2,144,000元(已含定金100,000元)。
再查明：2008年7月16日、9月22日、12月18日，钱某各支付土地税3,000元、土地使用金2,200元、土地税3,000元。
以上事实，有原告钱某提供的买卖协议两份，收据、买卖合同，被告某太阳公司提供的2008年5月签订的买卖合同及平面图一张，双方当事人的陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：本案讼争的房产为工业厂房，就该厂房的转让，原告与被告分别于2006年11月27日签订了《厂房买卖合同》，于2008年5月29日在原合同的基础上，就增加部分的面积等问题又签订了《厂房买卖合同》，同时因过户登记的需要，原、被告又分别于2008年5月29日、2008年8月19日又签订了两份《上海市房地产买卖合同》，比较四份合同，其中在房地产交易部门备案的两份合同的价格低于先前所签的买卖合同价格，根据原、被告的陈述情况，其目的是为了逃避税收征管政策，因此该价格条款无效，作为买卖双方仍然应当按照原协议的约定偿付房款。至于被告认为由于价格条款无效，因此原告需要按照市场价支付房款的意见，依据不足，本院难以采信。由于双方当事人对于2006年11月27日及2008年5月29日两份《厂房买卖合同》的效力并无异议，故本院予以确认。作为买卖双方应当按照合同的约定履行相应的义务，即原告应当按照约定支付房款，而被告则应当按照约定交付房屋协助办理过户登记手续。现双方当事人在本案中的主要争议即在于：
一、原告作为买受方，在履行合同过程中是否存在逾期付款的违约行为。本案中，依据合同约定，原告应当支付房款2,383,900元（其中2006年11月27日合同中涉及800平方米的价款1,904,000元，2008年5月29日合同中涉及179.96平方米的价款449,900元，装潢费30,000元），而自2006年11月28日至2008年11月10日，原告已经付款2,144,000元，尚余未付款项为239,900元。由于在2006年11月27日合同第五条中，约定了404,000元待办理完厂房房产证后十五天内支付，而2008年5月29日合同约定的479,000元原告已履行完毕，所以，依据上述合同，对照原告的付款情况，原告已经按照合同约定的条件和时间支付房款，因此原告在履行合同过程中,不存在逾期付款的行为,其有权要求被告继续履行合同，并无不当。被告有义务按照约定配合原告共同至房地产交易中心办理产权过户手续。
二、按照双方所签合同约定的“某电子科技公司办理产证分割手续时，所有费用由钱某支付”，是否意味着在进行房地产交易过户时买卖双方的各自税费均由买方承担。本院认为，上述问题的答案是否定的。按照合同的原意理解，其明确表述为“办理产证分割手续时”，在前述部分，本院一再强调本案讼争标的物的特殊性，即属于工业厂房，且属于被告名下的大产证房产中的一幢，所以首先需进行房地产变更登记，即大产证分割为小产证的变更登记，然后再进行房地产买卖转移登记，也就是说，本案讼争的房屋在进行交易过户手续办理之前，必须由被告先进行产证分割。根据交易中心受理部门的规定，在原、被告签订买卖合同之后，需办妥地籍变更测绘和房地产评估，取得《房屋土地权属调查报告书》和《房地产评估报告》，方能进行交易过户。而被告作为讼争房屋的原权利人，理应由其作为申请人申请办理相关手续，并交相关职能部门进行审核，作为原告其义务只是进行相关配合，并按照约定承担在此期间发生的相关费用。而对于交易过户时的各自税费，与约定的“办理产证分割手续时，所有费用由钱某支付”，并非同一概念，该费用应当由买卖双方各自承担。至于被告辩称本案所涉房价为净到手价款的意见，既违反合同的约定，又无相应证据予以佐证，因此被告的该项辩解内容，本院难以采信。
综合上述意见，原、被告所签买卖合同应当继续履行，被告应当交付合同约定的979.96平方米的厂房，且应当配合原告办理相关的房屋过户登记手续，在办妥相应的过户登记手续后，原告则应按照合同约定交付房屋尾款。特别需要指出的是，在办理过户登记时，在涉及大产证分割为小产证的变更登记时，相应的费用由原告承担，而在进行房地产转让交易过户登记时，买卖双方的各自税费则应由各自承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告上海某太阳能科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告钱某办理上海市松江区某厂房的过户登记手续。
案件受理费80元、减半收取40元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告上海某太阳能科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
 
 
 
审判员  丁伟
二Ｏ一Ｏ年七月二十日
书记员  沈韵