一、系争厂房出售合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效
《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院二审查明事实，系争《厂房出售买卖合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订了相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。
另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规范，指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房买卖合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。故本案中，上诉人与被上诉人买卖涉案房屋未经有关部门批准，并依照规定办理涉案房屋的过户登记并不导致系争厂房买卖合同的无效。
综上，系争厂房买卖合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。
二、系争厂房出售合同是否因为“一物一权”原则而无效
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该涉案房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房出售合同不因为违反“一物一权”原则而无效。
三、系争厂房出售合同是否因为当事人的约定而无效
被上诉人提出系争合同中第三条为“付款方式、期限及交房期”，其中第2点规定：若甲方（即雄盛公司）不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金。据此，被上诉人认为涉案房屋存在产权无法变更且涉案房屋上设定有抵押的情形，故依照双方约定，该系争合同应属无效。本院认为，合同无效的情形由《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，并不能根据当事人的意志进行约定。双方当事人约定合同无效的条款实为双方约定在发生合同列举的若干情形下的违约责任条款。系争厂房出售合同并不因为当事人的合同约定而无效。
四、系争厂房出售合同是否因为涉案厂房被法院查封而无效
经查，2009年2月27日，奉贤区XX镇XX公路XX号房屋被上海市奉贤区人民法院正式查封，2010年1月19日，被上海市奉贤区人民法院轮候查封。2010年3月16日，上诉人与被上诉人签订《厂房出售买卖合同》。2010年4月28日又被上海市奉贤区人民法院轮候查封。2017年3月3日，奉贤区XX镇XX公路XX号第五幢厂房被上海市奉贤区人民法院正式查封。本院认为，法院的查封行为并不意味着涉案厂房属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物因受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而，系争厂房出售合同并不因为涉案厂房被法院查封而无效。
上海益林气雾罐科技有限公司诉上海雄盛建材有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）沪01民终8533号
上诉人（原审被告）：上海益林气雾罐科技有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇东海3150号228室，实际经营地上海市奉贤区柘林镇新林路2122弄5号。
法定代表人：何为明，董事长。
被上诉人（原审原告）：上海雄盛建材有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇工业园区。
法定代表人：吴林龙，董事长。
上诉人上海益林气雾罐科技有限公司（以下简称“益林公司”）因与被上诉人上海雄盛建材有限公司（以下简称“雄盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初7197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人益林公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、法律和行政法规并未对同宗工业用地上的房屋分幢、分割转让作出禁止性规定，且本案中的房屋买卖合同也未违反效力性强制性规定，故不应被认定为无效；2、本案中被上诉人将同宗工业用地上的房屋分幢、分割转让的行为违反“一物一权”原则，仅影响不动产物权变动效力，但不影响本案房屋买卖合同。
被上诉人雄盛公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
雄盛公司向一审法院起诉请求：判令雄盛公司和益林公司于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》无效。
一审法院认定事实：2010年3月16日，雄盛公司和益林公司签订《厂房出售买卖合同》，约定益林公司购买雄盛公司的上海市奉贤区XX镇XX公路XX号内的第四幢厂房、第五幢厂房（以下简称“系争厂房”）以及其中场地17亩，该合同还约定了房价款、付款方式和期限、交房时间、违约责任等内容。
上海市奉贤区XX镇XX公路XX号房屋登记产权人为雄盛公司，产权证号为沪房地奉字2006第0080XX号，土地用途为工业，房屋用途为工业厂房，总面积为30,710平方米，该产证范围内共有五幢厂房，第一幢厂房建筑面积为494.26平方米、第二幢厂房建筑面积为946.73平方米、第三幢厂房建筑面积为6,135.52平方米、其中第四幢厂房建筑面积4,486.11平方米、第五幢厂房建筑面积4,486.11平方米。其中第四幢和第五幢厂房上设定有最高债权限额为人民币13,000,000元的抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，受理日期为2008年4月15日，至今仍在。2009年2月27日，奉贤区XX镇XX公路XX号房屋被上海市奉贤区人民法院正式查封，2010年1月19日，被上海市奉贤区人民法院轮候查封，2010年4月28日又被上海市奉贤区人民法院轮候查封。2017年3月3日，奉贤区XX镇XX公路XX号第五幢厂房被上海市奉贤区人民法院正式查封。
另查明，2011年10月21日，益林公司与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定益林公司将从雄盛公司处约定取得的厂房交由拆迁人拆迁，益林公司获取补偿款。之后，约定的厂房已经被拆迁。益林公司曾向上海市奉贤区人民法院起诉，要求确认雄盛公司和益林公司双方于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》效力，后撤回诉讼。
一审法院认为，当事人未经有关部门批准同意、变更房地产权证书，即将同一产权证内的工业厂房自行分割转让，违反一物一权原则，违反法律、行政法规的强制性规定，签订的买卖合同应属无效，所以一审法院采纳雄盛公司的主张，认定该案双方于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》无效。合同被认定无效后，无效的法律后果一并处理，但因双方就该合同还有其他纠纷；双方在诉讼中也都一致表示如果认定合同无效，对无效的后果另行处理，一审法院采纳双方意见，该案除认定合同效力外，其他问题由双方另行主张。判决：确认上海雄盛建材有限公司与上海益林气雾罐科技有限公司于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》无效。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由益林公司负担。
本院二审期间，当事人未提供新证据。本院组织当事人就被上诉人在一审期间提供的《上海市房地产权证》进行证据交换和质证。上诉人对该房屋权属证明的真实性不持异议。本院认为，该《上海市房地产权证》反映了上海市奉贤区XX镇XX公路XX号房屋登记产权人为被上诉人，该产证范围内共有五幢厂房，涉案厂房属于其中两幢。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，1990年05月19日，国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
又查明，2014年3月28日，上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知（府办〔2016〕23号），该规定自2016年3月30日起施行。该规定第十五条为“转让管理”，其中第（二）项规定：工业用地标准厂房类，1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。
本院认为，被上诉人雄盛公司与上诉人益林公司于2012年1月20日签订的《厂房出售买卖合同》系双方真实意思表示，双方在合同中达成了上诉人向被上诉人转让其上海市奉贤区XX镇XX公路XX号内的第四幢厂房、第五幢厂房以及其中有证场地17亩的合意。本案的争议焦点在于：
一、系争厂房出售合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效
《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院二审查明事实，系争《厂房出售买卖合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订了相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。
另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规范，指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房买卖合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。故本案中，上诉人与被上诉人买卖涉案房屋未经有关部门批准，并依照规定办理涉案房屋的过户登记并不导致系争厂房买卖合同的无效。
综上，系争厂房买卖合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。
二、系争厂房出售合同是否因为“一物一权”原则而无效
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该涉案房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房出售合同不因为违反“一物一权”原则而无效。
三、系争厂房出售合同是否因为当事人的约定而无效
被上诉人提出系争合同中第三条为“付款方式、期限及交房期”，其中第2点规定：若甲方（即雄盛公司）不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金。据此，被上诉人认为涉案房屋存在产权无法变更且涉案房屋上设定有抵押的情形，故依照双方约定，该系争合同应属无效。本院认为，合同无效的情形由《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，并不能根据当事人的意志进行约定。双方当事人约定合同无效的条款实为双方约定在发生合同列举的若干情形下的违约责任条款。系争厂房出售合同并不因为当事人的合同约定而无效。
四、系争厂房出售合同是否因为涉案厂房被法院查封而无效
经查，2009年2月27日，奉贤区XX镇XX公路XX号房屋被上海市奉贤区人民法院正式查封，2010年1月19日，被上海市奉贤区人民法院轮候查封。2010年3月16日，上诉人与被上诉人签订《厂房出售买卖合同》。2010年4月28日又被上海市奉贤区人民法院轮候查封。2017年3月3日，奉贤区XX镇XX公路XX号第五幢厂房被上海市奉贤区人民法院正式查封。本院认为，法院的查封行为并不意味着涉案厂房属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物因受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而，系争厂房出售合同并不因为涉案厂房被法院查封而无效。
综上，上诉人的诉讼请求于法有据，应予支持。被上诉人原审主张的诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。原审判决有误，本院予以纠正。
另，本案仅对系争《厂房出售买卖合同》是否有效做出认定，至于系争《厂房出售买卖合同》是否继续履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人就此可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初7197号民事判决；
二、驳回上海雄盛建材有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由上海雄盛建材有限公司承担。
二审案件受理费人民币80元，由上海雄盛建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
 
 
 
审判长  郭海云
代理审判员  许洁
代理审判员  胡天和
二〇一七年九月二十八日
书记员  张家伟