标准厂房买卖合同纠纷：厂房质量问题经鉴定和审价确定修复方案和修复费用
原、被告双方签订的合同中虽约定保修期限为一年，但根据我国的建筑法和国务院的建设工程质量管理条例的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为５年，显然原、被告双方的约定违反了国家强制性的规定，因此，原告应该在保修范围和保修期限内对房屋发生的质量问题，履行保修义务。现原告愿意为被告房屋质量进行修复，于法无悖，本院予以支持。
反诉被告应于本判决生效之日起二个月内为反诉原告的三幢厂房的屋面、外墙存在的质量问题予以修复（修复方案按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复方案）。如反诉被告逾期不予修复，反诉原告可自行修复，反诉被告则应于逾期不修复之日起十日内赔偿反诉原告修复费用人民币376,614元。
上海新练塘经济发展有限公司与上海里纳泰斯时装有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
上海市青浦区人民法院
民事判决书
（2008）青民三（民）初字第679号
原告（反诉被告）上海新练塘经济发展有限公司。
法定代表人尤卫东，总经理。
被告（反诉原告）上海里纳泰斯时装有限公司。
法定代表人徐正琪，董事长。
原告上海新练塘经济发展有限公司诉被告上海里纳泰斯时装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年3月26日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2008年4月22日第一次公开开庭进行了审理。原告上海新练塘经济发展有限公司的委托代理人钱冬生，被告上海里纳泰斯时装有限公司的委托代理人袁锡龙到庭参加诉讼。2008年5月8日，被告向本院提出反诉。同日，被告向本院申请房屋质量鉴定。本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站进行了鉴定。2008年9月17日，原告向本院申请财产保全。本院经审查后，依法采取了财产保全措施。2008年11月10日本院收到了房屋质量检测报告。2008年11月28日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海新练塘经济发展有限公司的委托代理人钱冬生、蔡新，被告上海里纳泰斯时装有限公司的委托代理人顾建竹到庭参加诉讼。同日，被告向本院申请对修复费用进行审价。本院委托上海上咨工程造价咨询有限公司进行了审价。2009年5月7日，本院收到了审价报告。2009年5月14日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告上海新练塘经济发展有限公司的委托代理人钱冬生、蔡新，被告上海里纳泰斯时装有限公司的委托代理人袁锡龙到庭参加诉讼。2009年5月20日，本案第四次公开开庭进行了审理。原告上海新练塘经济发展有限公司的委托代理人钱冬生、蔡新，被告上海里纳泰斯时装有限公司的委托代理人袁锡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新练塘经济发展有限公司诉称：2004年7月26日，原告与徐正琪、杨慧琳签订了标准厂房买卖合同，合同约定：购买2栋厂房，总面积5,663平方米（以房地局测绘面积为准），每平方米单价为人民币1,375元，后经房地局测绘认定2栋厂房的面积为5,635.45平方米，总价为7,748,743.70元。同年10月18日，原告与被告签订了标准厂房买卖合同，合同约定：购买1栋厂房，面积为2,162.16平方米（以房地局测绘面积为准），每平方米单价为1,375元，后经房地局测绘认定厂房面积为2,151.55平方米，总价为2,958,381.20元，两份合同的总价款为10,707,124.90元，同时约定原告协助被告办理权属登记手续。被告分别于2004年6月14日支付1,255,132元、2004年10月19日支付1,877,280.90元、2005年3月14日支付826,410元、2006年1月20日支付6410,000元，总计支付了10,368,822.90元，还剩338,302元未支付。同时在2006年9月13日原告协同被告办理房屋产权证过程中垫付了手续费40,011元，经原告多次催讨，被告仍未支付。为此，原告请求判令：1、被告立即支付购房款338,302元；2、被告支付逾期利息65,724.82元；3、被告支付办理房产证的手续费40,011元。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：要求被告承担逾期利息（本金338,302元，自2006年3月1日至本判决生效日止，按银行同期贷款利率计算）。
被告上海里纳泰斯时装有限公司辩称：2004年10月，被告收到涉案房屋，由于原告的原因致使被告无法及时办出房地产权证，致使被告直至2006年才注册成功。所有逾期付款利息不同意支付。对剩余房款金额没有异议，但房屋存在质量问题，所以没有支付。原告为被告垫付办理房地产权证的费用没有异议，被告同意支付。2004年10月起，被告一直向原告提出房屋质量问题，要求原告维修，但原告一直没有维修。为此，被告提出反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告修复房屋漏水等费用暂计20万元（包括房屋维修费用、室内装潢损失、家具损失，具体金额以评估为准）。审理中，反诉原告明确要求反诉被告赔偿维修费用435,700元。
反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求。双方在合同中明确约定厂房保修期为一年，因此本案房屋质量问题、维修费用和反诉被告无关。反诉原告发现房屋质量问题在2005年初，却在今年年初提出质量问题，反诉原告明知房屋有质量问题却不提出，已超过诉讼时效。2005年发现问题却不予维修，导致损失扩大，应由反诉原告自己承担责任。反诉原告要求反诉被告赔偿损失是不存在的，反诉被告只能帮助反诉原告修复。反诉原告主张的室内装潢、家具损失应有证据证明是房屋渗水造成。
经开庭审理查明：2004年7月26日，原、被告签订《标准厂房买卖合同》，合同约定：原告标准厂房座落于青浦区练塘工业园区，厂房编号为12、15，共2栋，厂房结构为框架，总建筑面积5,616.3平方米（以房地局测绘面积为准）；被告购买该厂房每平方米建筑面积单价为1,375元，根据原告暂测的厂房建筑面积，被告购买该厂房的总价款为7,722,412元；被告于合同生效之日起7日内，向原告支付该厂房总价款的40％，计3,082,412元，扣除被告已支付厂房款1,255,132元，被告实际支付厂房款1,877,280元；在原告将该厂房实际交付使用之日起的60日内，被告向原告付清厂房余款，计464万元；从签订合同之日起一年之内，该房屋由于非人为因素造成质量问题，由原告负责保修，保修期限为一年。合同还对其他事宜作了约定。由于被告尚未注册，故由徐正琪、杨慧琳代表被告签约。被告于2004年8月3日成立。2004年8月12日，原告将上述两栋厂房交付给了被告。2004年10月18日，原、被告又签订了《标准厂房买卖合同》，合同约定：原告标准厂房座落于青浦区练塘工业园区二期标准厂房，厂房编号为16号，共1栋，厂房结构为框架，总建筑面积2,162.16平方米（以房地局测绘面积为准）；被告购买该厂房每平方米建筑面积单价为1,375元，根据原告暂测的厂房建筑面积，被告购买该厂房的总价款为2,972,970元；被告于合同生效之日起7日内，向原告支付该厂房总价款的40％，计1,192,970元；在原告将该厂房实际交付使用之日起的40日内，被告向原告付清厂房余款，计178万元；从签订合同之日起一年之内，该房屋由于非人为因素造成质量问题，由原告负责保修，保修期限为一年。合同还对其他事宜作了约定。2004年11月，原告将上述房屋交付给了被告。被告于2004年6月14日向原告支付房款1,255,132元、2004年10月19日支付房款1,877,280.90元、2005年3月14日支付房款826,410元、2006年1月20日支付房款6,410,000元，合计支付了房款10,368,822.90元。被告应支付总房价款为10,707,125元，余款338,302.10元未支付。2006年2月14日，原告向被告发送通知，该通知载明：贵司购置的标准厂房现经房地部门测绘，总建筑面积为7,787平方米，按照双方签订的合同单价，贵司厂房总价应为10,707,125元，贵司已支付厂房款10,368,823元，余款338,302元请于2006年2月底之前付清。届期，被告未向原告支付剩余房款。2006年9月11日，被告取得了三栋厂房的上海市房地产权证，三栋厂房的建筑面积合计为7,787平方米，权证上载明的房屋竣工日期为2004年12月8日。房地产权证由原告为被告办理，原告为此为被告垫付了相关费用40,011元。2007年11月20日，原告委托上海市青浦区练塘镇法律服务所向被告发送了催告函，要求被告在一周内支付原告购房款338,302元及垫付款40,011元，并承担相应的违约责任。但被告未予支付。为此，原告于2008年3月诉至本院。
本案审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对被告所购的三栋厂房的屋面、外墙损坏情况及其成因进行鉴定。经鉴定，结论为三幢厂房的主要框架柱、梁等基本完好，未发现明显因承载力不足引起的变形、开裂，但存在部分施工质量问题，主要体现在：1、钢结构屋面板连接安装和防水处理上存在质量缺陷；2、内天沟不符合规范要求制作，其本身的防锈措施不当；3、混凝土屋面的防水层局部失效；4、外墙存在开裂和渗漏；5、室内地坪沉陷。针对上述质量问题，上海市房屋建筑设计院有限公司向本院出具了修复方案。具体为：1、针对钢结构屋面板连接安装和防水处理上存在质量缺陷，建议在采光带和彩钢板之间重做密封胶条；更换所有已锈蚀的自攻螺栓；若彩钢板本身存在锈蚀、破损或变形，建议需按原规格予以调换。2、针对内天沟不符合规范要求制作，其本身的防漏措施不当，建议按《压型钢板、夹心板屋面及墙体建筑构造》（OIJ925－1）中的相关内容予以重做，并增设落水口处的挡板和钢板雨水口（节点如图－1所示）；对存在轻微锈蚀的钢梁搁置端、预埋件等应重做防锈处理，若钢梁、预埋件存在严重锈蚀导致其截面削弱的情况，建议采用相同规格的钢板进行补强加固。3、针对混凝土屋面的防水层局部失效，建议按原设计图纸要求予以重做。4、针对外墙渗漏、墙体开裂、粉刷龟裂，按如下方法处理：（1）针对墙体无裂缝，仅窗框渗漏的情况，建议先清除窗框处的砂浆面层和原先的弹性填充物，重做弹性填充物至密实状态，然后重做窗框处的砂浆面层和粉刷层。（2）针对存在门、窗角处墙体斜向开裂的情况，建议先清除裂缝处的砂浆面层至结构面，采用微膨胀水泥砂浆进行压力灌缝，然后再重做粉刷层和装饰层。（3）针对外墙面粉刷龟裂的情况，建议先拆除开裂的粉刷面层，然后按原设计要求进行恢复。5、针对室内地坪沉陷，导致其与墙体和柱之间的界面开裂，建议采用微膨胀水泥砂浆进行压力灌缝封闭。
根据被告的申请，本院委托上海上咨工程造价咨询有限公司对维修费用进行审价，经审价，修复费用为435,700元（包括被告室内自行装修部分损坏的修复费用）。后上海上咨工程造价咨询有限公司又向本院出具补充报告，根据上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复方案，维修费用为376,614元。
以上事实，由双方当事人陈述、《标准厂房买卖合同》、厂房出售交接单、付款凭证、垫付款凭证、通知、催告函、上海市房地产登记信息、上海市房地产权证、照片、批复、房屋质量检测报告、修复方案、审价报告、补充报告等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案审理中，被告主张：1、自2005年初开始，被告一直向原告提出房屋质量问题，要求原告予以修复，原告也来维修过几次，但一直没有修好；2、考虑到原告一直未能维修好，被告表示对房屋质量问题由其自行修复，要求原告赔偿维修费用；3、对自行装修部分损坏的修复费用在本案中不要求处理，对家具损失的请求被告予以放弃。
原告对被告的主张认为：1、被告从未向原告提出过房屋质量问题，原告也未为被告维修过。合同约定保修期一年已过；2、原告愿意根据维修方案为被告房屋质量问题进行维修，不同意赔偿修复费用。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《标准厂房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告按约向被告交付了厂房，被告理应按约向原告支付购房款。现原、被告双方确认被告尚有338,302元房款未支付，故被告应向原告支付购房款338,302元。根据合同约定，被告应于房屋实际交付使用之日起的60日及40日内，向原告付清三幢厂房的房款。但被告未能按约付清房款。经原告催讨后仍未支付，故原告要求被告按照银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，于法无悖，本院予以支持。由于原告为被告垫付了办理房地产权证的相关费用，被告对此予以确认并同意支付，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原、被告双方签订的合同中虽约定保修期限为一年，但根据我国的建筑法和国务院的建设工程质量管理条例的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为５年，显然原、被告双方的约定违反了国家强制性的规定，因此，原告应该在保修范围和保修期限内对房屋发生的质量问题，履行保修义务。现原告愿意为被告房屋质量进行修复，于法无悖，本院予以支持。被告放弃对家具损失的主张及在本案中不主张自行装修部分损坏的损失，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、被告上海里纳泰斯时装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新练塘经济发展有限公司购房款人民币338,302元；
二、被告上海里纳泰斯时装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新练塘经济发展有限公司逾期付款利息（本金人民币338,302元，自2006年3月1日起至本判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；
三、被告上海里纳泰斯时装有限公司应于本配合生效之日起十日内支付原告上海新练塘经济发展有限公司办理房地产权证的垫付款人民币40,011元；
四、反诉被告上海新练塘经济发展有限公司应于本判决生效之日起二个月内为反诉原告上海里纳泰斯时装有限公司位于上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄56号的三幢厂房的屋面、外墙存在的质量问题予以修复（修复方案按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复方案）。如反诉被告逾期不予修复，反诉原告可自行修复，反诉被告则应于逾期不修复之日起十日内赔偿反诉原告修复费用人民币376,614元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,980.25元、财产保全费人民币2,740.18元，合计人民币6,720.43元，由被告负担。反诉费人民币3,917.75元，由反诉被告负担。检测费人民币60,000元、审计费人民币10,000元，合计人民币70,000元，由反诉原告负担人民币10,000元，反诉被告负担人民币60,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
 
 
 
审判员  蒋喜军
二〇〇九年五月二十二日
书记员  袁晓东